Optimizmus a lakáspiacon: itt a lakásfejlesztési program!
Magyarországon a 2008-as pénzügyi válságot követően a lakáspiac stagnál. Az árak alacsonyak voltak, a vásárlási kedv csökkent. Az állami lakásprogramoknak – mint például az otthonteremtési támogatások és a CSOK – azonban jelentősen megélénkítették a keresletet. A meredek áremelkedés a mai napig tart, az átlagemberek számára pedig lassan már nemcsak a saját ingatlan, de a megfizethető albérlet is álom.
A kormány az Új Gazdaságpolitikai Akciótervében lakásfejlesztési tőkeprogramról számol be. Az alaponként akár 30 milliárd forintnyi forrással új lakások- és bérlakások építése, de a kollégiumfejlesztés is elérhetővé válik. Mindeközben érkezik a havi 150 ezer forintos lakhatási támogatás.
Cél a megfizethető lakhatás megteremtése
Magyarországon a lakhatás megfizethetősége az elmúlt években jelentősen romlott. A nagyvárosokban megfigyelhető trend szerint a lakásárak és az albérleti díjak jóval gyorsabban növekedtek, mint az átlagbérek. Mivel 2024-re szinte teljesen lehetetlen lett önerőből saját lakáshoz jutni, a kormány különböző lakhatási támogatásokkal igyekszik könnyíteni a fiatal felnőttek helyzetén.
2025 januárjától havi 150 ezer forintos lakhatási támogatás indul. Az összeget az albérleti díj mellett a lakáshitel törlesztésére is lehet fordítani. A 35 alatti munkavállalók dolgozói juttatásaként adható támogatás azért előnyös a munkaadó számára is, mivel kedvezményes adózás mellett tudná segíteni a fiatal munkavállalókat. A SZÉP kártyákhoz hasonló munkáltatói adófizetési kötelezettség a 150 000 forintos támogatás esetében 42 000 forint lenne, ami egy ugyanilyen mértékű béremeléshez képest – ami 250 000 forintba kerülne – 23,2%-kal kedvezőbb feltételt jelentene.
Ugyan várhatóan időbe fog telni, mire a legtöbb munkáltató felveszi az eszköztárába a lakhatási támogatást, érdemes megemlíteni, hogy ez nem egy szabadfelhasználású támogatás. Amennyiben valaki tehermentes ingatlannal rendelkezik, számára ez nem tud opció lenni. Ugyanakkor az átlagos, 250 000 forintos budapesti albérleti díjnak a 60%-át fedezné ez az összeg, míg a jelenlegi piaci viszonyok szerint kalkulált 20 éves futamidejű, 6,5%-os kamatozású 20,1 millió forintos hitel havi törlesztőjét teljes egészében fedezné.
Százmilliárdos összegek kerülhetnek az ingatlanpiacra
Beruházói oldalról érdemes megvizsgálni az Új Gazdaságpolitikai Akcióterv 7. és 13. pontját is. A kormány célja e szerint a megfizethető lakhatás támogatása, a lakhatási feltételek javítása és a fiataloknak szóló lakásprogram kialakítása.
Az új, lakásfejlesztési tőkeprogram keretein belül a hazai ingatlanalapok akár 30 milliárd forintnyi forráshoz juthatnak hozzá, összesen pedig több mint 100 milliárd forint áramolhat az ingatlanpiacra. A 100%-ban magyarországi fejlesztések 60%-át a következő célokra kell felhasználni:
- új lakás építése
- új bérlakások építése
- kollégiumfejlesztés
A 2024. március 1 – 2025. december 31 között elérhető program jelentős lendületet adhat az építőiparnak és az ingatlanpiacnak. A támogatás célja a kormány oldaláról elősegíthetné a 2025-re várt, remélt legalább 3%-os gazdasági növekedést. Félő azonban, hogy a gazdaság mesterséges élénkítése felfelé hajthatja az árakat és ezáltal az inflációt is.
Kilátások a lakáspiac számára
Kétség sem fér hozzá, hogy a magyarországi ingatlanpiac – mint számos hazai eszköz – nem a szabadpiaci mechanizmusok, hanem a politikai eszközök miatt alakultak úgy, ahogy. A drasztikus drágulás okai közül érdemes megemlíteni a korábban tapasztalt alacsony kamatkörnyezetet és az állami támogatásokat, azonban a kínálati szűkösség és a befektetői aktivitás sem elhanyagolható.
Amennyiben a kamatok viszont továbbra is magasan maradnak, a jegybanki alapkamat miatt a hitelek drágulhatnak, ez pedig csökkentheti a vásárlási kedvet. A helyenként egymillió forintos négyzetméterárnak köszönhetően egy másfél szobás panellakás is majdnem 40 millió forintba kerül, ez pedig szinte duplája az öt évvel ezelőtti áraknak.
Ahhoz, hogy a saját lakás kivitelezhető legyen, az átlagbéreknek legalább 30-40%-os növekedést kellene követniük a következő években. Ez azt jelenti, hogy a saját lakás vásárlásához a legtöbb ember hosszú távú hitelre szorul, ami az alacsonyabb keresetűek számára gyakorlatilag elérhetetlen.